Altbauwohnung besichtigen: 7 Technik-Checks vor dem Vertrag

Hohe Räume, Flügeltüren, Parkettboden mit Geschichte: Altbauwohnungen gehören in Österreich zu den begehrtesten Objekten am Markt, ob zur Miete oder zum Kauf. Wer bei der Suche nach einer neuen Wohnung viele Wohnungen sehen muss, weiß aus Erfahrung: Der erste Eindruck zählt, aber er täuscht oft. Hinter Stuck und Charme steckt nicht selten Technik, die Jahrzehnte auf dem Buckel hat. Wer eine Altbauwohnung besichtigen möchte, sollte deshalb nicht nur auf Grundriss und Lage achten, sondern gezielt hinter die Kulissen schauen. Was bei der Wohnungsbesichtigung übersehen wird, zeigt sich oft erst im ersten Winter, und dann drohen böse Überraschungen.

Die folgenden Tipps und sieben Technik-Checks helfen Ihnen, typische Schwachstellen rechtzeitig zu erkennen und mit klarem Kopf zu entscheiden, egal ob Sie als Mieter oder als Käufer einsteigen.

Warum sich ein genauer Blick bei Altbauten lohnt

Als Altbau gelten in Österreich im allgemeinen Sprachgebrauch vor allem Häuser aus der Gründerzeit und der Zwischenkriegszeit. Viele dieser Gebäude wurden im Laufe der Jahrzehnte mehrfach modernisiert, allerdings selten alles auf einmal. So kann eine frisch ausgemalte Wohnung mit neuem Bad durchaus noch mit alten Leitungen, einer veralteten Elektroinstallation oder einer 20 Jahre alten Gastherme ausgestattet sein. Genau diese Bereiche entscheiden aber über Sicherheit, Wohnkomfort und die künftigen Energiekosten.

Gut vorbereitet in die Wohnungsbesichtigung

Auf dem angespannten Wohnungsmarkt hat oft nur Erfolg, wer schnell reagiert. Bei begehrten Objekten stehen beim Termin nicht selten mehrere Bewerber im Stiegenhaus. Wer die Chance nutzen will, die Wohnung zu bekommen, sollte die notwendigen Unterlagen bereits dabeihaben: Lichtbildausweis, Einkommensnachweise der letzten Monate und gegebenenfalls eine Bestätigung über bisher pünktlich bezahlte Mietzahlungen.

Pünktlichkeit und ein höfliches Auftreten helfen, einen guten Eindruck zu hinterlassen. Gleichzeitig ist der Termin Ihre Gelegenheit, Fragen zu stellen. Scheuen Sie sich nicht, nachzuhaken, auch wenn der Vermieter oder Makler es eilig hat. Gut zu wissen: Seit Juli 2023 gilt in Österreich bei der Vermittlung einer Mietwohnung das Bestellerprinzip. Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat, in der Praxis also meist der Vermieter.

Was Sie zur Wohnungsbesichtigung mitnehmen sollten

• Zollstock oder Maßband, um zu prüfen, ob Ihre Möbel Platz finden
• Taschenlampe, um in Ecken, Schächte und hinter Einbauten zu leuchten
• Smartphone für Fotos von Typenschildern, Sicherungskasten und auffälligen Stellen
• Notizblock mit vorbereiteten Fragen
• Mappe mit Ihren Dokumenten für eine rasche Zusage

Check 1: Heizung und Gastherme

Ein großer Teil der Altbauwohnungen in Österreich wird mit einer Gas-Kombitherme beheizt, die gleichzeitig das Warmwasser liefert. Sehen Sie sich das Gerät deshalb genau an. Ein Blick auf das Typenschild verrät das Baujahr. Fragen Sie außerdem nach dem letzten Wartungsprotokoll und dem Befund des Rauchfangkehrers.

Ist die Therme älter als 15 Jahre, sollten Sie das in Ihre Entscheidung einbeziehen. Ältere Geräte arbeiten meist noch mit Heizwerttechnik, verbrauchen spürbar mehr Gas und fallen häufiger aus. Wer kauft, sollte einplanen, die alte Therme tauschen lassen zu müssen, und das idealerweise geplant im Sommer statt als Notfall im Jänner. Eine moderne Brennwerttherme nutzt die Wärme aus dem Wasserdampf im Abgas, läuft leiser, regelt ihre Leistung stufenlos und senkt den Gasverbrauch deutlich. Der Tausch ist bei einer klassischen Kombitherme meist an einem Arbeitstag erledigt.

Achten Sie vor Ort außerdem auf folgende Punkte:

• Lässt sich die Therme problemlos starten, und kommt das Warmwasser rasch auf Temperatur?
• Gibt es ungewöhnliche Geräusche, Rußspuren oder Feuchtigkeit am Gerät?
• Werden alle Zimmer gleichmäßig warm, oder fehlen in einzelnen Bereichen Heizflächen?
• Steht ein Gaskonvektor oder Einzelofen im Zimmer? Das deutet auf ein veraltetes Heizkonzept hin.

Fällt das Objekt in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, was bei vielen Altbauten der Fall ist, muss der Vermieter eine defekte Therme reparieren oder tauschen lassen. Die laufende Wartung liegt in der Regel beim Mieter. Informationen zu Ihren Rechten im Mietverhältnis bietet die Arbeiterkammer.

Check 2: Elektrik

Die Elektroinstallation ist in vielen Altbauten der größte versteckte Schwachpunkt. Ein Blick in den Sicherungskasten zeigt viel: Sind dort noch alte Schraubsicherungen verbaut, fehlt ein Fehlerstromschutzschalter oder wirkt alles provisorisch, ist Vorsicht geboten. Auch eine Steckdose ohne Schutzkontakt, zu wenige Anschlüsse pro Zimmer oder sichtbare, alte Leitungen mit Stoffummantelung sind Warnsignale.

Moderne Haushalte mit Induktionsherd, Geschirrspüler und Homeoffice stellen ganz andere Anforderungen als die Installationen vergangener Jahrzehnte. Klären Sie auch, wo Sie Waschmaschine und Trockner unterbringen können, im Bad, in der Küche oder in einer gemeinsamen Waschküche im Haus. Fragen Sie nach, wann die Anlage zuletzt erneuert oder überprüft wurde, und lassen Sie sich vorhandene Prüfbefunde zeigen. Bei einem Kauf lohnt sich vor der Unterschrift die Einschätzung eines konzessionierten Elektrotechnikers.

Check 3: Wasserleitungen und Abfluss

In älteren Gebäuden können noch Wasserleitungen aus verzinktem Stahl oder vereinzelt sogar aus Blei verbaut sein. Drehen Sie den Wasserhahn auf und beobachten Sie Druck und Farbe des Wassers. Bräunliches Wasser zu Beginn kann auf korrodierte Leitungen hindeuten. Auch der Abfluss verdient Aufmerksamkeit: Läuft das Wasser in Waschbecken, Dusche und Badewanne zügig ab, oder gluckert und staut es?

Fragen Sie nach, ob die Steigleitungen im Haus bereits erneuert wurden und ob es in der Vergangenheit Wasserschäden gab. Bei einer Eigentumswohnung kann die Hausverwaltung Auskunft über bereits durchgeführte oder geplante Sanierungen geben.

Check 4: Feuchtigkeit und Schimmel

Dicke Mauern sind typisch für den Altbau und sorgen für ein angenehmes Raumklima, können aber auch Feuchtigkeit speichern. Gehen Sie hier ruhig penibel vor. Achten Sie auf dunkle Flecken an Außenwänden, in Zimmerecken, hinter Möbeln und rund um Fenster. Ein muffiger Geruch ist ein deutliches Warnsignal, ebenso abblätternde Farbe oder aufquellender Putz im Sockelbereich.

Gerade frisch ausgemalte Wände können Probleme kurzfristig verdecken. Fragen Sie deshalb direkt nach, ob es Schimmel oder Feuchtigkeitsschäden gab, und werfen Sie auch einen Blick in Abstellkammern und Bad. Ein solcher Mangel lässt sich oft beheben, die Ursache muss aber geklärt sein. Bei Erdgeschoßwohnungen und Dachgeschoßen ist besondere Aufmerksamkeit geboten.

Check 5: Fenster, Dichtheit und Licht

Kastenfenster gehören zum Charme vieler Altbauten. Gut gewartet sind sie langlebig und bieten durch die doppelte Ebene einen ordentlichen Schallschutz. Schlecht gewartete Fenster lassen dagegen Zugluft und Wärme durch und treiben den Verbrauch nach oben.

Prüfen Sie, ob sich die Fenster leicht öffnen und schließen lassen, ob Holzrahmen morsch oder rissig sind und ob Dichtungen vorhanden sind. Kommen Sie nach Möglichkeit zu einer Tageszeit, zu der Sie die Wohnung auch später nutzen, und achten Sie darauf, wie viel Licht hereinfällt. In Mehrparteienhäusern sind Fenster häufig Teil der allgemeinen Gebäudehülle, was bei Eigentum für die Frage wichtig ist, wer einen Tausch bezahlt.

Check 6: Energiekennzahlen

In Österreich muss bei Verkauf und Vermietung grundsätzlich ein Energieausweis vorgelegt werden. Grundlage ist ein eigenes Bundesgesetz, das EAVG, das Sie im Rechtsinformationssystem des Bundes nachlesen können. Spätestens beim Termin vor Ort muss das Dokument vorgelegt und nach Vertragsabschluss übergeben werden. Schon in Inseraten sind der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor anzugeben.

Diese Kennzahlen geben Auskunft über die Energieeffizienz der Wohnung beziehungsweise des Gebäudes. Der Heizwärmebedarf zeigt, wie viel Energie rechnerisch für die Raumwärme nötig ist. Je niedriger der Wert, desto besser. Altbauten schneiden hier ohne Sanierung oft schwächer ab als Neubauten. Umso wichtiger ist eine sparsame Heiztechnik im Objekt selbst, denn eine moderne Therme kann einen Teil des Nachteils ausgleichen.

Check 7: Hausflur, Rauchfang und Hausverwaltung

Der Zustand des Hauses betrifft auch Ihr künftiges Zuhause. Achten Sie schon beim Betreten auf den Hausflur: Ist das Stiegenhaus gepflegt, funktioniert die Beleuchtung, gibt es Risse oder Feuchtigkeitsspuren? Fragen Sie nach dem Zustand von Rauchfängen, Dach und Steigleitungen. Auch Stauraum ist ein Thema: Gibt es ein Kellerabteil, einen Dachbodenverschlag oder einen Fahrradraum?

Bei Gasthermen ist der Rauchfang besonders relevant. Wird künftig eine Brennwerttherme eingebaut, braucht es eine feuchteunempfindliche Abgasleitung, die oft als Rohr in den bestehenden Rauchfang eingezogen wird. Für Mieter bietet die Mietervereinigung Österreichs Beratung rund um Mietrecht und Erhaltungspflichten.

Die Kosten im Blick behalten

Neben der Miete fallen in Österreich Betriebskosten an, etwa für Wasser, Müllabfuhr, Hausbetreuung und Versicherung des Gebäudes. Dazu kommen Nebenkosten wie Strom und Gas, die Mieter bei einer Etagenheizung meist direkt mit dem Versorger abrechnen. Eine alte Therme treibt genau diesen Posten nach oben. Lassen Sie sich die Mietkosten deshalb aufgeschlüsselt nennen und fragen Sie nach der letzten Betriebskostenabrechnung.

Klären Sie außerdem die Höhe der Kaution. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, sie muss aber angemessen sein. Alle Vereinbarungen zu Kaution, Befristung, Ablöse und Erhaltungspflichten gehören schriftlich in den Mietvertrag.

Beim Kauf einer Wohnung: worauf Käufer zusätzlich achten

Wer eine Immobilie erwirbt, trägt langfristig Verantwortung für Technik und Substanz. Lassen Sie sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Höhe der Rücklage und geplante Sanierungen zeigen. Anstehende Großvorhaben wie Dachsanierung, Fassade oder Lifteinbau wirken sich direkt auf Ihre künftigen Ausgaben aus.

Planen Sie auch realistisch, welche Renovierung Sie selbst vornehmen möchten und welche Ausstattung bereits vorhanden ist. Prüfen Sie, ob sich jede Räumlichkeit so nutzen lässt, wie Sie es vorhaben, etwa als Arbeitszimmer oder Kinderzimmer. Heizung, Elektroinstallation und Leitungen sollten dabei ganz oben auf der Liste stehen, denn sie lassen sich nach dem Einzug nur mit Aufwand erneuern.

Tipps zur Wohnungsbesichtigung im Überblick

Wichtige Punkte für jeden Termin, egal wie viele Besichtigungstermine Sie absolvieren:

• Vereinbaren Sie den Besichtigungstermin möglichst bei Tageslicht und planen Sie genug Zeit ein.
• Sehen Sie sich das Objekt nach Möglichkeit ein zweites Mal an.
• Fotografieren Sie Typenschild der Therme, Sicherungskasten und auffällige Stellen.
• Notieren Sie Antworten direkt vor Ort.
• Bitten Sie bei einem Kauf eine fachkundige Person mitzukommen.
• Lassen Sie sich Wartungsprotokolle, Befunde und Energiekennzahlen zeigen.
• Vergleichen Sie Ihre Notizen nach mehreren Wohnungsbesichtigungen in Ruhe.

Die 7 Technik-Checks auf einen Blick

Fazit

Eine erfolgreiche Wohnungsbesichtigung hängt nicht vom Glück ab, sondern von der Vorbereitung. Wer eine Altbauwohnung besichtigen möchte, sollte sich vom Charme nicht blenden lassen, sondern die Technik genauso ernst nehmen wie Lage und Grundriss. Heizung, Elektroinstallation, Leitungen, Feuchtigkeit, Fenster, Energiekennzahlen und der Zustand des Hauses entscheiden darüber, ob die neue Wohnung ein Glücksgriff wird oder zur Dauerbaustelle. Besonders die Therme verdient Aufmerksamkeit: Ein veraltetes Gerät ist kein Ausschlussgrund, sollte aber eingeplant werden. Mit einer modernen Brennwerttherme wird der Altbau sparsamer, zuverlässiger und komfortabler. Mit dieser Checkliste gehen Sie entspannt in den Termin und unterschreiben mit gutem Gefühl.

Häufige Fragen zur Besichtigung einer Altbauwohnung

Woran erkenne ich, wie alt die Gastherme ist?

Das Baujahr steht in den meisten Fällen auf dem Typenschild, das sich an der Unterseite oder hinter der Frontverkleidung des Geräts befindet. Ist es nicht direkt ablesbar, hilft die Seriennummer, aus der Installateure das Herstellungsjahr meist bestimmen können. Auch das Wartungsprotokoll und der Befund des Rauchfangkehrers enthalten oft Angaben zum Gerät. Fragen Sie bei der Besichtigung gezielt nach diesen Dokumenten. Liegt das Baujahr mehr als 15 Jahre zurück, sollten Sie einen Tausch in absehbarer Zeit einplanen, auch wenn die Therme aktuell noch funktioniert.

Ist eine alte Therme ein Grund, eine Altbauwohnung nicht zu nehmen?

In den meisten Fällen nicht. Eine alte Therme ist eher ein Verhandlungs- und Planungspunkt als ein Ausschlussgrund. Fällt das Mietobjekt in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, ist bei einem Defekt der Vermieter zuständig. Beim Kauf lässt sich ein bevorstehender Tausch in die Kalkulation einbeziehen. Der Austausch gegen eine moderne Brennwerttherme ist in der Regel unkompliziert und an einem Tag erledigt. Danach profitieren Sie von geringerem Gasverbrauch, zuverlässigem Warmwasser und deutlich weniger Störungen. Kritisch wird es nur, wenn zusätzlich Rauchfang oder Gasleitungen in schlechtem Zustand sind.

Wie viel Zeit sollte ich für eine Wohnungsbesichtigung einplanen?

Für eine gründliche Wohnungsbesichtigung im Altbau sollten Sie mindestens eine halbe Stunde einplanen, bei einem Kauf deutlich mehr. Bei Massenterminen mit vielen Interessierten bleibt oft nur wenig Zeit, deshalb lohnt sich eine gute Vorbereitung mit einer Liste konkreter Fragen. Konzentrieren Sie sich vor Ort auf die Technik, die Sie später nur schwer ändern können: Therme, Elektroinstallation, Leitungen und Fenster. Ist das Objekt in der engeren Auswahl, bitten Sie um einen zweiten, ruhigeren Termin. Dort können Sie Details prüfen und offene Punkte in Ruhe klären.

Sollte ich zur Besichtigung einen Fachmann mitnehmen?

Beim Kauf einer Altbauwohnung ist das sehr empfehlenswert. Eine fachkundige Begleitung, etwa ein Baumeister, ein Sachverständiger oder ein erfahrener Installateur, erkennt Schwachstellen, die Laien leicht übersehen. Dazu zählen versteckte Feuchtigkeit, veraltete Leitungen oder eine Therme, deren Rauchfang nicht mehr den Anforderungen entspricht. Wer nur mietet, braucht das seltener, ein aufmerksamer Blick reicht meist aus. Als Interessent sollten Sie in jedem Fall Fotos machen und offene Fragen schriftlich festhalten, damit Sie später darauf zurückgreifen und Angebote sauber vergleichen können.

Welche Unterlagen sollte ich mir bei einer Eigentumswohnung zeigen lassen?

Wichtig sind die Energiekennzahlen, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die aktuelle Abrechnung sowie Informationen zur Höhe der Rücklage. Aus den Protokollen geht hervor, welche Sanierungen beschlossen oder geplant sind und welche Probleme im Haus diskutiert werden. Fragen Sie zusätzlich nach Wartungsprotokollen für Therme und Gasleitung, nach dem letzten Befund des Rauchfangkehrers und nach Prüfbefunden der Elektroanlage. Je vollständiger diese Dokumente, desto besser können Sie den Zustand der Wohnung und künftige Ausgaben realistisch einschätzen, bevor Sie unterschreiben.